Scheda immobile · rif. 2026/318 · incarico in esclusiva
per agenzie immobiliari e agenti indipendenti
Gestionale immobiliare:ogni mattina sai chi chiamaree perché.
Un gestionale immobiliare è il software con cui un'agenzia tiene insieme il portafoglio immobili, le richieste degli acquirenti e le scadenze degli incarichi. La differenza tra un archivio e un gestionale vero è una sola: il primo ti dice cosa hai, il secondo ti dice cosa fare oggi — quale richiesta ha trovato una corrispondenza, quale incarico scade fra tre settimane, quale proprietario non senti da un mese.
ImmoCRM è il gestionale che ho costruito per le agenzie italiane: immobili con planimetrie e visure, richieste con matching automatico sul portafoglio, incarichi in scadenza segnalati prima che sia tardi, valutazioni con dati OMI, pubblicazione degli annunci e provvigioni per agente.
Non è un mockup: c'è una demo pubblica online, ci entri adesso senza scrivere a nessuno. €1.600–2.500 una tantum, senza canone per agente.
Hai un'agenzia immobiliare indipendente in Italia, da solo o con 2-10 agenti.
Il portafoglio sta su Excel, cartelle condivise e la testa di qualcuno, e quando quel qualcuno è in ferie l'agenzia rallenta.
Le richieste degli acquirenti le incroci a memoria: se un immobile giusto entra mentre pensi ad altro, il match non lo vede nessuno.
Gli incarichi scadono e te ne accorgi quando il proprietario ha già firmato con un altro.
Paghi un gestionale a canone per agente e ogni assunzione ti costa anche in licenze.
Vuoi prezzi chiari prima di firmare: una tantum, preventivo scritto, dati tuoi, exit strategy garantita.
Lascia perdere se cerchi questo
Sei una rete in franchising con gestionale imposto dalla casa madre: lì non decidi tu.
Ti serve un portale immobiliare pubblico dove pubblicare annunci per il pubblico: quello è un altro prodotto.
Gestisci affitti brevi e turistici: per quello ho un verticale dedicato, non ImmoCRM.
Cerchi un'app da 9€/mese da provare e abbandonare: qui c'è un setup fatto sulla tua agenzia.
Vuoi che generi contatti da solo: quello è l'agente AI, un prodotto diverso — ImmoCRM lavora i contatti, non li crea.
Vuoi promesse di più vendite: io ti do ordine e priorità, le trattative le chiudi tu.
step 2 · cinque buchi che vedo in ogni agenzia
Cinque cose che ogni agenzia perde senza accorgersene.
01
Il match che nessuno ha visto
Entra un trilocale in zona stazione. In agenzia c'è una richiesta aperta da sei settimane che cerca esattamente quello, ma l'ha presa un altro agente e sta in un foglio diverso. Il match esiste e non lo vede nessuno: l'immobile va in vetrina, la richiesta resta aperta, e la provvigione la fa qualcun altro.
02
L'incarico scaduto senza preavviso
Un incarico in esclusiva dura sei mesi. Al quinto mese nessuno chiama il proprietario, al sesto scade, al settimo l'immobile è in vetrina da un'altra agenzia. Non l'hai perso per il prezzo o per il servizio: l'hai perso perché nessuno aveva una data segnata da qualche parte.
03
Il portafoglio nella testa di una persona
Chi lavora in agenzia da anni sa a memoria quale proprietario è trattabile, chi ha fretta e chi ha già rifiutato due offerte. Quel sapere non è scritto da nessuna parte: quando quella persona è in ferie, cambia agenzia o si ammala, l'agenzia riparte da zero su metà del portafoglio.
04
Il proprietario che non senti da un mese
Gli immobili difficili si chiamano poco, perché chiamare significa dire che non ci sono novità. Così passano settimane, il proprietario si convince che non stai lavorando e la prima telefonata che riceve da un concorrente trova terreno fertile. Nessuno tiene il conto di quanto tempo è passato.
05
Le provvigioni ricostruite a fine mese
Chi ha portato l'incarico, chi ha fatto la visita, chi ha chiuso: a fine mese si ricostruisce tutto a memoria, e su una compravendita a quattro mani la discussione su chi prende cosa nasce sempre. Un conto scritto quando i fatti succedono costa zero; ricostruirlo dopo costa una riunione.
Risultato? Non perdi le trattative che hai fatto male ma quelle che non hai visto.
step 3 · com'è fatto, davvero
Non un mockup. Il software vero, in funzione.
Queste sono schermate di ImmoCRM come gira adesso, non concept renderizzati. Se vuoi verificarle di persona, la demo pubblica è online e non chiede registrazione.
Le priorità della giornataIncarichi in scadenza, match nuovi tra richieste e portafoglio, proprietari senza contatto da troppo tempo. È la prima schermata che apri la mattina, ed è il motivo per cui esiste il prodotto.Il portafoglio immobiliOgni immobile con stato dell'incarico, esclusiva, prezzo richiesto, zona e agente di riferimento. Filtri per quello che cerchi davvero, non per quello che il software ha deciso.Gli annunci verso i portaliLa scheda immobile contiene già tutto quello che serve all'annuncio: descrizione, foto ordinate, planimetria, dati catastali e classe energetica.I numeri dell'agenziaAndamento del portafoglio, trattative in corso e provvigioni per agente. Il conto si scrive mentre i fatti succedono, non ricostruito a fine mese.Il prodotto è pubblicoImmoCRM ha un suo indirizzo e una demo aperta. Puoi guardarlo prima di parlarmi, che è esattamente come dovrebbe funzionare.
step 4 · le 5 aree
Un gestionale, cinque aree che chiudono la trattativa insieme.
area 01🏠
Portafoglio immobili
Scheda completa: foto ordinate, planimetria, dati catastali, classe energetica, visura, prezzo richiesto e storico dei ribassi. Con l'incarico collegato, la sua durata e l'esclusiva.
area 02🔎
Richieste e matching
Ogni richiesta acquirente porta zona, budget, metratura, locali e i requisiti non negoziabili. Quando entra un immobile, il gestionale ti dice quali richieste combaciano. E viceversa.
area 03⏳
Incarichi e scadenze
Data di inizio, durata, esclusiva, preavviso. Gli incarichi che si avvicinano alla scadenza salgono nelle priorità giornaliere, con il preavviso che decidi tu. È dove le agenzie perdono più portafoglio.
area 04📐
Valutazioni e proposte
Valutazioni appoggiate ai dati OMI dell'Agenzia delle Entrate per la zona, storico delle proposte ricevute e rifiutate, trattative con il loro stato. Quando il proprietario chiede «a che punto siamo», la risposta è scritta.
area 05💶
Provvigioni e report
Chi ha portato l'incarico, chi ha fatto le visite, chi ha chiuso: la ripartizione si scrive quando i fatti succedono. Report di andamento per agente e per sede, senza ricostruzioni a memoria.
Perché il matching è la funzione che cambia la giornata.
In quasi tutte le agenzie italiane il portafoglio e le richieste vivono separati. Gli immobili stanno in un archivio — file, cartelle, il gestionale del portale — e le richieste degli acquirenti stanno nella testa dell'agente che le ha raccolte, al massimo in un blocco note. L'incrocio avviene solo quando qualcuno se ne ricorda, e qualcuno se ne ricorda quando ha tempo, cioè quasi mai.
Il costo di questa separazione non si vede in bilancio perché è fatto di cose che non sono successe: la visita che non hai proposto, la richiesta che si è chiusa altrove, l'immobile rimasto sei mesi in vetrina mentre il suo acquirente era già passato dal tuo ufficio. Non sono errori, sono omissioni — e le omissioni non lasciano traccia.
In ImmoCRM le due cose stanno nello stesso posto e si guardano da sole. Carichi un immobile e vedi subito quali richieste aperte combaciano, apri una richiesta e vedi cosa hai già che potrebbe andare bene. Il confronto usa i criteri che imposti tu — zona, budget con tolleranza, metratura minima, requisiti non negoziabili come piano terra o ascensore — e finisce nelle priorità della mattina, insieme agli incarichi in scadenza. Non è intelligenza artificiale: è avere i due elenchi nello stesso database e un confronto che gira ogni notte.
step 5 · dove sta la differenza
Excel, gestionale a canone o ImmoCRM?
Confronto tra i tre modi in cui le agenzie immobiliari italiane gestiscono il portafoglio
Aspetto
Excel + cartelle
Gestionale a canone
ImmoCRM
Costo
€0 in licenze
canone mensile per agente
€1.600–2.500 una tantum
Costo per nuovo agente
Nessuno
Un'altra licenza
Nessuno
Matching richieste ↔ immobili
A memoria
Dipende dal piano
Automatico, sui tuoi criteri
Alert incarichi in scadenza
Se qualcuno segna la data
Di solito sì
Nelle priorità della mattina
Adattamento ai tuoi flussi
Totale — è il tuo file
Ti adatti tu
Configurato sulla tua agenzia
Proprietà dei dati
Tua
Del fornitore, export limitato
Tua, dump completo su richiesta
Se smetti di pagare
Niente, è un file
Perdi l'accesso al portafoglio
Nessun canone obbligatorio
Lo puoi provare prima?
—
Di solito con un commerciale
Demo pubblica, senza registrazione
step 6 · l'offerta, prezzi compresi
Cosa ricevi (e cosa paghi) con ImmoCRM.
Parliamo di prezzi subito: il setup sta tra €1.600 e €2.500 una tantum secondo lo scope, senza canone per agente — che è la voce che nei gestionali a licenza cresce ogni volta che assumi. Le integrazioni extra si quotano a parte, su richiesta. Preventivo scritto in 48h dopo la demo, a prezzo chiuso.
Setup ImmoCRM sulla tua agenzia — installazione, configurazione zone e tipologie, accessi per titolare e agenti.
Import del portafoglio esistente — immobili, proprietari, richieste aperte e incarichi in corso, dal file o dal gestionale che usi adesso.
Schede immobile complete — foto ordinate, planimetria, dati catastali, classe energetica, visura, storico dei ribassi.
Richieste con matching automatico — criteri configurati sui tuoi, confronto che gira ogni notte. › il match non lo perdi più
Scadenzario incarichi — durata, esclusiva, preavviso a tua scelta, alert nelle priorità della mattina.
Priorità giornaliere — chi chiamare oggi e perché, invece di aprire il gestionale e chiedersi da dove cominciare.
Valutazioni con dati OMI — quotazioni dell'Agenzia delle Entrate per la zona, come base della valutazione.
Provvigioni per agente — ripartizione scritta quando i fatti succedono, non ricostruita a fine mese.
Multi-agente e multi-sede — ogni agente i suoi numeri, il titolare il consolidato.
Dati tuoi, sempre — server in Italia/UE, DPA scritto, export completo in ogni momento. › niente lock-in
BONUS 1 2 ore di training per te e gli agenti, registrate per chi entra dopo.
BONUS 2 Import del portafoglio fatto da me: mi mandi quello che hai, te lo restituisco caricato e pulito.
BONUS 3 Una settimana di uso affiancato: gestionale e metodo vecchio insieme, go-live quando le priorità della mattina tornano.
Agosto 2026 — 1 slot libero su 2
· onboarding seguiti da me in persona: massimo 2 al mese
step 7 · il rischio è mio
La tripla garanzia messa per iscritto.
🔓
Portafoglio e dati tuoi
Server in Italia/UE, DPA scritto, niente rivendita dati. Anche se domani sparisco, hai il dump completo del database, gli immobili e le anagrafiche in CSV e la documentazione tecnica. Qualunque dev può continuare.
🛡️
12 mesi bug-fix incluso
Per 12 mesi dal go-live, qualunque bug nel codice che ho scritto lo sistemo gratis: match che non escono, alert che non parte, provvigione calcolata male. Email a me, lo aggiusto. Senza fatture extra.
🤝
Exit strategy garantita
Se un giorno vuoi cambiare: export completo (dump + CSV di immobili, proprietari, richieste, incarichi, proposte), documentazione dello schema dati e 2h di call con il tecnico del nuovo fornitore. Niente lock-in, mai.
Prezzo, pagamento, fatturazione
Le condizioni, scritte prima e non dopo.
Quanto costa
€1.600 – €2.500una tantum, senza IVA
Non c’è un prezzo fisso a taglia unica: dipende da quanti flussi vanno mappati. La cifra esatta sta nel preventivo scritto che ricevi in 48h dopo la demo, ed è chiusa — se il lavoro si rivela più lungo del previsto, il rischio è mio.
Le integrazioni extra (API di sistemi terzi, hardware, migrazioni complesse) si quotano a parte, su richiesta.
Come si paga
Acconto del 40% alla firma, che è quello che fa partire il lavoro. Il saldo alla consegna, quando il gestionale è in funzione e i conti tornano.
Se preferisci, il saldo si può rateizzare: numero e scadenze delle rate si concordano nel preventivo, prima di firmare. Nessun interesse, nessuna finanziaria di mezzo.
Come si fattura
La fattura viene emessa dalla Spagna: sono residente alle Isole Canarie, territorio spagnolo che sta fuori dall’area IVA dell’Unione Europea.
In pratica: gli importi sono senza IVA. Se hai partita IVA italiana, l’operazione la gestisce il tuo commercialista in reverse charge, come per qualsiasi servizio ricevuto da fuori UE.
Preventivo a prezzo chiuso, condizioni di pagamento e trattamento fiscale sono scritti nero su bianco nel documento che ricevi prima di firmare. Per la posizione IVA della tua azienda fai comunque una verifica con il tuo commercialista.
step 8 · le domande oneste (prezzi inclusi)
9 domande oneste, 9 risposte oneste.
1. Quanto costa un gestionale immobiliare?
ImmoCRM sta tra €1.600 e €2.500 una tantum secondo lo scope: nessun canone mensile e nessun costo per agente. Le integrazioni extra, come la pubblicazione automatica verso un portale specifico, si quotano a parte su richiesta. Dopo la demo ricevi un preventivo scritto in 48 ore a prezzo chiuso: acconto del 40% alla firma, saldo alla consegna oppure rateizzato senza interessi. La fattura arriva dalla Spagna, senza IVA — trovi tutto spiegato più sotto.
2. Posso provarlo prima di comprarlo?
Sì, e senza parlare con nessuno. ImmoCRM ha una demo pubblica online: ci entri adesso, ci giri dentro con dati di prova e ti fai un'idea prima ancora di scrivermi. Se poi vuoi vederlo sui flussi della tua agenzia, la demo guidata di 30 minuti è gratuita. Preferisco che tu lo guardi da solo: se non convince da solo, non lo convinco io a parole.
3. Come funziona il matching tra richieste e portafoglio?
Ogni richiesta acquirente porta con sé zona, budget, metratura, numero di locali e i requisiti non negoziabili (piano terra, ascensore, box). Quando carichi un immobile nuovo, il gestionale confronta le caratteristiche con tutte le richieste aperte e ti segnala le corrispondenze. Funziona anche al contrario: apri una richiesta e vedi subito cosa hai già in portafoglio. I criteri e le tolleranze (quanto sforare sul budget, quanti metri in meno accettare) li imposti tu in fase di setup.
4. Gestisce gli incarichi in scadenza?
Ogni immobile ha il suo incarico con data di inizio, durata ed esclusiva. Il gestionale avvisa prima che scada, con il preavviso che decidi tu, e mette gli incarichi in scadenza nelle priorità della giornata. È il punto in cui le agenzie perdono più portafoglio senza accorgersene: non per il servizio, ma perché nessuno aveva una data segnata.
5. Pubblica gli annunci sui portali immobiliari?
La scheda immobile è costruita per produrre l'annuncio: descrizione, foto ordinate, planimetria, dati catastali e classe energetica stanno già tutti dentro. L'esportazione verso i portali dipende dal tracciato che ciascun portale espone e dal contratto che hai con loro: quella parte si mappa in analisi e, se richiede un'integrazione dedicata, si quota a parte. Te lo dico prima invece di prometterti «si integra con tutto».
6. È diverso dall'agente AI immobiliare che offri?
Sì, e possono convivere. ImmoCRM è il gestionale operativo dell'agenzia: portafoglio, richieste, incarichi, provvigioni. L'agente AI è uno strumento di acquisizione che vive sul tuo sito, valuta l'immobile del proprietario in meno di un minuto e ti lascia il contatto qualificato. Detto semplice: uno riempie l'imbuto, l'altro lo lavora. Se devi partire da uno solo, parti da quello che ti manca di più.
7. I dati della mia agenzia dove stanno?
Su server in Italia o UE, cifrati a riposo e in transito, con DPA scritto. Il portafoglio immobili e l'anagrafica clienti sono tuoi: export completo disponibile in qualsiasi momento, senza chiedere il permesso a nessuno. Su richiesta il gestionale può girare su un server intestato direttamente all'agenzia.
8. Funziona con più agenti e più sedi?
Sì. Ogni agente ha i suoi immobili, le sue richieste e le sue provvigioni; il titolare vede il consolidato. Con più sedi decidi tu cosa condividere: il portafoglio comune serve al matching tra zone, mentre i numeri di ciascuna sede restano separati se preferisci. E non paghi una licenza in più per ogni agente che assumi.
9. Quanto ci vuole ad andare live?
Dalle 3 alle 5 settimane dal sì, a seconda di quanti immobili vanno importati. Prima settimana: setup, anagrafiche agenti, import del portafoglio esistente. Seconda e terza: richieste, incarichi e matching configurati sui tuoi criteri reali. Poi training e una settimana di uso affiancato col metodo vecchio. Il go-live si dichiara quando le priorità della mattina tornano da sole, non prima.
step 9 · demo guidata · 5 step · risposta in 48h
Hai già visto la demo pubblica? Ora vediamola sulla tua agenzia.
La demo pubblica è aperta e non chiede niente. Questo form serve per il passo dopo: vederlo sui flussi della tua agenzia. Mi descrivi come lavori in 5 step, ti scrivo entro 48h con un orario per la demo guidata di 30 minuti.
Cosa vediamo nella demo guidata:
Il tuo portafoglio caricato su dati di prova, con le tue zone e le tue tipologie.
Un match reale: una richiesta come le tue contro immobili come i tuoi.
Gli incarichi in scadenza con il preavviso impostato come lo vorresti tu.
Le provvigioni su una compravendita a quattro mani, che è il caso che genera discussioni.
Prezzi senza giri di parole: cosa rientra nel range e cosa lo fa salire.
L'onesta verità se ImmoCRM è troppo (o troppo poco) per la tua agenzia.
step 10 · due strade
Hai due modi onesti per partire ora.
A · consigliato
Aprilo adesso, senza chiedermi niente.
La demo pubblica di ImmoCRM è online e non chiede registrazione. Entra, carica un immobile finto, apri una richiesta, guarda il match. Dieci minuti e sai già se ti serve. Poi, se ti convince, il form qui sopra.
Scrivimi su WhatsApp, fissiamo 30 minuti. Mi racconti come lavori (quanti agenti, quanti immobili, come tieni le richieste oggi), io ti dico se ImmoCRM è la cosa giusta o se conviene un'altra strada. Niente vendita aggressiva.
